Freizeitwohnsitz vs. Hauptwohnsitz: Abgrenzung, berufliche Nutzung und zulässige Freizeitaktivitäten
Die rechtliche Qualifikation einer Wohnung als unzulässiger Freizeit- bzw. Ferienwohnsitz stellt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, insbesondere in Tirol und Vorarlberg, eine zentrale raumordnungsrechtliche Frage dar. Eine rezente Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes (VwGH) vom 9. Dezember 2025 bringt hierzu wesentliche Klarstellungen, insbesondere im Hinblick auf die Zulässigkeit von Freizeitaktivitäten in berufsbedingt genutzten Zweitwohnungen.
Die zweistufige Definition der Ferienwohnung
Ausgangspunkt der rechtlichen Beurteilung ist die Definition der Ferienwohnung. Nach der Legaldefinition, wie sie sich etwa in
16 Abs. 1 des
Vorarlberger Raumplanungsgesetzes (RPG) findet und inhaltlich jener des Tiroler Raumordnungsgesetzes entspricht, müssen für die Annahme einer Ferienwohnung zwei Tatbestandsmerkmale kumulativ vorliegen: Erstens darf die Wohnung nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen, und zweitens muss sie während des Urlaubs, der Ferien oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken benützt werden.
Der VwGH stellt klar, dass der Umstand, dass eine Wohnung nicht den Mittelpunkt der Lebensbeziehungen darstellt und somit keinen Hauptwohnsitz begründet, für sich allein nicht ausreicht, um sie als Ferienwohnung zu qualifizieren. Es muss zwingend das zweite Merkmal – die Nutzung zu Erholungszwecken – hinzutreten. Fehlt es an diesem Nutzungszweck, weil die Wohnung beispielsweise aus beruflichen Gründen gehalten wird, liegt keine Ferienwohnung vor.
Die “berufsbedingte Nutzung” als Ausschlussgrund
Eine solche anderweitige, die Erholungsnutzung ausschließende Verwendung liegt insbesondere bei einer “berufsbedingten Nutzung” vor. Eine solche ist dann anzunehmen, wenn berufsbezogene Umstände eine Anwesenheit und damit eine Unterkunftnahme am Ort der Zweitwohnung erfordern. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die berufliche Tätigkeit eine physische Präsenz vor Ort bedingt, wie etwa bei Objektbesichtigungen, Bauüberwachungen oder Bauverhandlungen, wie sie im Anlassfall festgestellt wurden.
Davon abzugrenzen sind Tätigkeiten, die ortsunabhängig ausgeübt werden können (z.B. im Rahmen von “Homeoffice” oder “Workation”). Die gelegentliche Ausübung solcher Tätigkeiten in einer ansonsten zu Erholungszwecken genutzten Wohnung vermag deren Charakter als Ferienwohnung nicht zu ändern. Entscheidend ist, ob die berufliche Tätigkeit die Anwesenheit in der konkreten Wohnung bedingt.
Zulässigkeit von Freizeitaktivitäten in der Arbeitswohnung
Die zentrale und praxisrelevanteste Aussage der Entscheidung betrifft die Frage, ob eine berufsbedingte Nutzung eine ausschließliche berufliche Tätigkeit in der Wohnung verlangt. Das Landesverwaltungsgericht hatte im Vorverfahren argumentiert, es sei nicht plausibel, dass sich der Betroffene ausschließlich zur Vornahme beruflicher Tätigkeiten in der Wohnung aufhalte, weshalb auch eine Nutzung zur Freizeitgestaltung anzunehmen sei.
Dieser Rechtsansicht erteilt der VwGH eine klare Absage. Er hält fest, dass eine die Annahme einer Ferienwohnung ausschließende berufsbedingte Wohnnutzung nicht voraussetzt, dass die Wohnung ausschließlich für berufliche Tätigkeiten genutzt wird und keinerlei Freizeitaktivitäten stattfinden.
Steht fest, dass die Nutzung der Zweitwohnung dem Grunde nach beruflich bedingt ist, ändert der Umstand, dass dort in der arbeitsfreien Zeit – beispielsweise am Abend oder am Wochenende – auch Freizeitaktivitäten zur Erholung entfaltet werden, nichts an der rechtlichen Qualifikation. Die Wohnung wird dadurch nicht zu einer Ferienwohnung. Der VwGH spezifiziert die Art der zulässigen Freizeitaktivitäten nicht näher, da es auf diese nicht ankommt. Solange der primäre Zweck des Aufenthalts ein beruflicher ist, ist die normale Freizeitgestaltung in der arbeitsfreien Zeit unschädlich.
Zusammenfassung
Die Entscheidung des VwGH schafft Rechtssicherheit für Personen, die aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz unterhalten. Solange die Notwendigkeit der Unterkunftnahme durch die berufliche Tätigkeit begründet ist und diese eine physische Präsenz vor Ort erfordert, liegt keine unzulässige Ferienwohnung vor. Die Ausübung normaler Freizeitaktivitäten in der arbeitsfreien Zeit ist dabei explizit erlaubt und führt nicht zu einer Umqualifizierung der Wohnung. Maßgeblich ist der primäre Zweck des Aufenthalts, nicht eine ausschließliche berufliche Nutzung.
Quelle: VwGH Ra 2023/06/0023
