Bauliche Erweiterungen im Tiroler Freiland: Eine rechtliche Einordnung
Die öffentliche Debatte um eine für 18 Millionen Euro veräußerte Luxusvilla in Reith bei Kitzbühel, die auf einem Freilandgrundstück errichtet wurde, wirft ein Schlaglicht auf die raumordnungsrechtlichen Bestimmungen für das Bauen außerhalb ausgewiesener Baugebiete. Der Fall, bei dem ein bestehendes Gebäude abgerissen und durch ein wesentlich größeres Anwesen ersetzt wurde, führt zu der zentralen Rechtsfrage, welche baulichen Entwicklungen das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) im Freiland zulässt, insbesondere im Hinblick auf die Erweiterung bestehender Hofstellen.
Die Widmungskategorie "Freiland"
Das TROG 2022 definiert das Freiland in 41 Abs 1 durch eine Negativabgrenzung. Als Freiland gelten demnach alle Grundflächen, die nicht explizit als Bauland, Sonderflächen oder Vorbehaltsflächen gewidmet sind. Diese Widmung dient dem Schutz des unverbauten Raumes vor Zersiedelung und soll die Landschaft für land- und forstwirtschaftliche Nutzung sowie als Erholungsraum sichern.
Die Neuerrichtung von Gebäuden im Freiland ist daher streng limitiert und nur für privilegierte Vorhaben zulässig. § 41 Abs. 2 TROG 2022 listet diese abschließend auf. Dazu zählen beispielsweise ortsübliche Städel, Bienenhäuser, Jagd- und Fischereihütten oder Kapellen, jeweils mit klar definierten Größenbeschränkungen. Die Errichtung von Wohngebäuden ist grundsätzlich nicht vorgesehen.
Umbau und Erweiterung von Hofstellen im Freiland
Von der restriktiven Regelung für Neubauten sind Umbauten und Erweiterungen bestehender landwirtschaftlicher Gebäude, sogenannter Hofstellen, zu unterscheiden. Hierfür trifft § 42 TROG 2022 eine differenzierte Regelung. Der Zeitungsartikel legt nahe, dass es sich bei dem Objekt in Reith um eine solche ehemals landwirtschaftliche Hofstelle gehandelt haben könnte, die nach Erwerb um- und ausgebaut wurde.
Für den Fall, dass ein landwirtschaftlicher Betrieb aufgelassen wird, sieht § 42 Abs. 2 TROG 2022 vor, dass die Gebäude ihren Charakter als Hofstelle behalten. Das Wohngebäude darf weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden. Entscheidend für die aktuelle Debatte sind die Bestimmungen zu Zu- und Umbauten: Diese sind zulässig, sofern die Hofstelle “in ihrer Substanz und ihrem Erscheinungsbild im Wesentlichen erhalten wird”. Das Gesetz setzt jedoch klare quantitative Grenzen. Die Baumasse des Wohngebäudes darf durch Zubauten und die Umnutzung ehemals betrieblicher Räume um insgesamt nicht mehr als 25 % vergrößert werden. Gleichzeitig normiert das Gesetz eine absolute Obergrenze, indem es eine Vergrößerung der Baumasse um höchstens 300 m³ jedenfalls zulässt. Zudem darf die Wohnnutzfläche auf maximal 300 m² vergrößert werden.
Juristische Einordnung und Ausblick
Die im Zeitungsartikel erwähnte Angabe des Bürgermeisters, die “oberirdisch erlaubte Erweiterung des Freiland-Gebäudes von 300 Kubikmetern” sei voll ausgenutzt worden, korrespondiert exakt mit der in § 42 Abs. 2 TROG 2022 genannten Obergrenze von 300 m³. Dies deutet darauf hin, dass die Erweiterung auf Basis einer solchen oder einer inhaltlich vergleichbaren Vorgängerbestimmung genehmigt wurde. Die Kritik der “Liste Fritz”, die Regelung sei “viel zu großzügig”, ist daher eine rechtspolitische Bewertung der bestehenden Rechtslage.
Es ist jedoch zu beachten, dass die maßgeblichen Baumaßnahmen laut Artikel bereits um das Jahr 2014 erfolgten. Die rechtliche Beurteilung hatte sich daher nach der damals geltenden Fassung des Tiroler Raumordnungsgesetzes zu richten. Die hier herangezogene Bestimmung des § 42 TROG 2022 in der Fassung LGBl.Nr. 6/2025 ist erst seit dem 1. März 2025 in Kraft. Ob die damalige Rechtslage idente, großzügigere oder strengere Regelungen vorsah, müsste durch eine Prüfung der historischen Gesetzesfassungen geklärt werden. Die aktuelle Rechtslage setzt jedenfalls klare, wenn auch von manchen als zu großzügig empfundene, quantitative Schranken für die Erweiterung ehemaliger Hofstellen im Freiland. Die Frage nach dem Ausmaß unterirdischer Erweiterungen bleibt im Artikel unbeantwortet, wäre aber im Rahmen der Berechnung der gesamten “Baumasse” nach den baurechtlichen Vorschriften ebenfalls zu berücksichtigen.
Quelle: Tiroler Tageszeitung vom 08.04.2026
