Der Freizeitwohnsitz in Tirol

Tirol als beliebtes Reiseziel für Touristen bietet nicht nur aufgrund seiner Bergkulissen, sondern auch wegen vielen anderen touristischen Attraktionen hervorragende Investitionsmöglichkeiten. Daher haben in den letzten Jahrzehnten immer mehr Menschen die Möglichkeit wahrgenommen, Liegenschaften in Tirol zu erwerben.

Jedoch wird die Nutzung von Immobilien als Freizeitwohnsitze gesetzlich eingeschränkt. Dies aufgrund der drohenden Gefahr, dass Einheimischen der Grund und Boden entzogen wird und Immobilien lediglich wenige Tage im Jahr von ausländischen Investoren bewohnt werden.

In allen Bundesländern in Österreich bestehen gesetzliche Regelungen, die Freizeitwohnsitze beschränken sollen. Das Bundesland Tirol hat hierbei zum derzeitigen Zeitpunkt jedenfalls die strengsten Regelungen eingeführt. Dies ist wiederum darauf zurückzuführen, dass Tirol das beliebteste Reiseziel ist und die umliegende Berglandschaft vor allem im Winter – jedoch auch in den Sommermonaten – eine Vielzahl an Attraktionen bietet.

Der Vorteil eines Freizeitwohnsitzes in Tirol liegt auf der Hand. Er kann in erster Linie selbst genutzt werden und weiters an den Tagen, an welchen man selbst nicht in Tirol ist, attraktiv vermietet werden.

Vor dem Erwerb muss man sich als Käufer jedoch aufgrund der strengen gesetzlichen Lage umfassend von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Dies deshalb, weil bei Schaffung eines illegalen Freizeitwohnsitzes Strafen von bis zu € 40.000,00 drohen können. Aufgrund meiner Spezialisierung verfüge ich über das notwendige Fachwissen, um Sie vor derart hohen Strafen bewahren zu können und Ihnen einen “Leitfaden” erstellen kann, wie Sie am besten mit Ihrer Immobilie in Tirol umgehen sollten, um mögliche Strafen verhindern zu können.

Was genau bedeutet der Begriff “Freizeitwohnsitz”?

Freizeitwohnsitze sind nach der aktuellen gesetzlichen Definition Gebäude, Wohnungen oder sonstige Teile von Gebäuden, die nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnisses dienen, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet werden.

Gemäß § 13 der Tiroler Raumordnung (TROG) wird daher der Terminus “Freizeitwohnsitz” folgendermaßen definiert:

“Freizeitwohnsitze umfassen Gebäude, Wohnungen oder andere Teile von Gebäuden, die nicht dazu dienen, das ganzjährige Wohnbedürfnis im Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu befriedigen, sondern als Aufenthaltsort während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder anderer zeitweiliger Erholungszwecke verwendet werden.”

Eine Nutzung einer Liegenschaft als Freizeitwohnsitz ist in Tirol sowohl für Inländer als auch für Ausländer grundsätzlich daher nur dann zulässig, wenn die betreffende Liegenschaft eine Widmung (= Festlegung im Flächenwidmungsplan) als Freizeitwohnsitz aufweist und die betreffende Liegenschaft daher auch im Freizeitwohnsitzverzeichnis eingetragen ist.

Weiters wäre die Nutzung als Freizeitwohnsitz im Ausnahmefall auch dann erlaubt, wenn eine bescheidgemäße Ausnahmebewilligung des Bürgermeisters der betreffenden Gemeinde oder eine Feststellung der Zulässigkeit der Wohnung/des Hauses als Freizeitwohnsitz bzw. eine entsprechende bereits vorhandene Baubewilligung im Sinn des § 4 Abs 1 des Gesetzes über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Gebäuden im Freiland, LGBl. Nr. 11/1994 (auch: Schwarzbautengesetz) vorliegt.

Im Lichte der höchstgerichtlichen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes kann von einem anderen Wohnsitz als von einem Freizeitwohnsitz dann nicht gesprochen werden, wenn kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen und familiären Lebensbeziehungen des Eigentümers am konkreten Ort feststellbar ist und gilt dies auch dann, wenn am konkreten Wohnort gelegentlich den Beruf betreffende Tätigkeiten ausgeübt werden sollten (vgl VwGH 26.06.2009, 2002/02/0044; VwGH 27.06.2014, Zl 2012/02/0171).

Jedoch gelten aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Ausnahme nach § 13 TROG 2022 folgende Gebäude oder Wohnsitzarten nicht als Freizeitwohnsitz:

• Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen (mit bestimmten Beschränkungen)
• Kur- und Erholungsheime, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Einrichtungen oder Einrichtungen der Kinder- und Jugendhilfe betrieben werden
• Ferienwohnungen: Gebäude mit höchstens drei Wohnungen und insgesamt höchstens zwölf Betten, die während des Jahres jeweils kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet werden (mit zeitlichen Beschränkungen für Neubauten, für die die Baubewilligung erst nach dem 1. Februar 1996 rechtskräftig erteilt wurde)
• Wohnräume, die der Privatzimmervermietung dienen

Hinsichtlich einer Schaffung neuer Freizeitwohnsitze durch Erteilung einer nachträglichen Widmung ist auszuführen, dass dies zwar grundsätzlich im Gesetz als möglich angeführt wird, aber auch hier in vielen Fällen leider wenig Aussicht auf Erfolgt besteht.

Zunächst besteht hier die gesetzliche Schranke von maximal 8 % von Freizeitwohnsitzen in einer Gemeinde (vgl. § 13 Abs. 5 lit a TROG 2022), welche in den meisten Tiroler Gemeinden bereits erreicht oder sogar weit überschritten ist, als ein Ausschlusskriterium. Andererseits sind unserer Kanzlei leider auch Gemeinden in Tirol bekannt, die noch unter dieser Schwelle von 8% genehmigter Freizeitwohnsitze liegen und der Gemeinderat als zuständiges Gremium für die Schaffung eines neuen Freizeitwohnsitzes gestimmt hat und die Widmung beschlossen hat, diese aber dennoch an der Nichterteilung der gesetzlich erforderlichen aufsichtsbehördlichen Genehmigung durch die Tiroler Landesregierung gescheitert ist.

Die Tiroler Raumordnung zielt darauf ab, die Neubegründung von Freizeitwohnsitzen in Tirol einzuschränken und so steigenden Immobilienpreisen, räumlicher Überlastung und der Entstehung von “Geisterdörfern”, die nur zur Urlaubszeit bewohnt sind, entgegenzuwirken.

Die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze darf nur als zulässig erklärt werden, wenn dadurch die geordnete räumliche Entwicklung der Gemeinde entsprechend den Aufgaben und Zielen der örtlichen Raumordnung nicht beeinträchtigt wird. Als Beispiele werden im Gesetz bestimmte Kriterien genannt, wie die Infrastruktur für den Wohnbedarf der Bevölkerung, verfügbares Bauland und Gegebenheiten auf dem Grundstücks- und Wohnungsmarkt.

Die Neuschaffung eines Freizeitwohnsitzes darf nicht als zulässig befunden werden, wenn der Anteil an Freizeitwohnungssitzen gemessen an der Gesamtzahl aller Wohnungen in einer Gemeinde 8 % übersteigt.

Darüber hinaus dürfen neue Freizeitwohnsitze im Wohngebiet, in Mischgebieten, auf Sonderflächen für Gastgewerbebetriebe zur Beherbergung von Gästen sowie auf Sonderflächen für Hofstellen (mit bestimmten Beschränkungen) geschaffen werden, wenn dies für einen bestimmten Bereich durch eine entsprechende Festlegung im Flächenwidmungsplan als zulässig erklärt wurde. Dabei ist die höchstzulässige Anzahl an Freizeitwohnsitzen festzulegen.

Es besteht die Möglichkeit, dass der Bürgermeister der Gemeinde eine Ausnahmebewilligung erteilt. Wird eine solche Bewilligung erteilt, ist jedoch nur der Inhaber dieser Bewilligung berechtigt, den Wohnsitz für sich selbst (einschließlich seiner Familie und Gäste) als Freizeitwohnsitz zu nutzen. Es ist jedoch nicht gestattet, den Freizeitwohnsitz gegen Entgelt zu überlassen.

Ohne eine Genehmigung ist die Nutzung einer Immobilie rein zu Ferien- und Erholungszwecken untersagt. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass die Immobilie nur als Hauptwohnsitz genutzt werden darf. Vielmehr sind auch andere Nutzungsarten möglich, wie Vermietung, unternehmerische Nutzung oder Nutzung als Arbeitswohnsitz.

Beschränkungen aufgrund grundverkehrsrechtlicher Bestimmungen

Wie oben bereits erläutert, ist die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze durchaus ein schwieriges und kontroverses Thema. Nicht nur das Tiroler Raumordnungsgesetz, sondern auch das Tiroler Grundverkehrsgesetz – in welchem grundsätzlich die Übertragung von Rechten an bebauten und unbebauten land- bzw. forstwirtschaftlichen Grundstücken geregelt ist – regelt die Schaffung neuer Freizeitwohnsitze in Tirol.

So sieht beispielsweise § 14 Tiroler Grundverkehrsgesetz vor, dass einige Tiroler Gemeinden zu sogenannten Vorbehaltsgemeinden erklärt wurden, in denen überhaupt keine neuen Freizeitwohnsitze mehr genehmigt werden dürfen.
Ein Immobilienerwerb in Österreich durch EU-Bürger stellt grundsätzlich kein Problem dar, da diese österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt sind. Gleiches gilt für Gesellschaften in einem Land der europäischen Union bzw. Gesellschaften mit Sitz in der EU oder einem EWR-Mitgliedsstaat. Der Erwerb von Liegenschaften bzw. Eigentum oder Miteigentum durch AusländerInnen (Drittstaatsangehörige) bedarf jedoch einer behördlichen Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde.

Mögliche Strafen wegen illegaler Nutzung eines Freizeitwohnsitzes

Die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz ohne eine entsprechende Widmung ist gesetzlich untersagt und kann neben hohen Verwaltungsstrafen bis zu € 40.000,00 pro Person, welche die Liegenschaft gesetzwidrigerweise als Freizeitwohnsitz nutzt, etwa auch die Untersagung der weiteren Benützung der Immobilie zur Folge haben.
Zudem besteht die Gefahr, ebenso hohe Verwaltungsstrafen für das Überlassen der Liegenschaft als Freizeitwohnsitz an andere Personen zu bekommen und letztlich auch noch die Gefahr eigener Verwaltungsstrafen für die verwendungszweckwidrige Nutzung der Liegenschaft nach der Tiroler Bauordnung. Diese Strafen können auch nebeneinander verhängt werden. Somit ist jedenfalls festzustellen, dass mit einer gesetzwidrigen Verwendung oder Überlassung an andere Personen ein durchaus hohes Kostenrisiko verbunden ist.

Behördliche Anmeldung eines Wohnsitzes mit den daraus resultierenden Konsequenzen

Nach der gesetzlichen Definition des Begriffes Freizeitwohnsitz spielt die rein formale Anmeldung eines Hauptwohnsitzes im Sinne des Meldegesetzes keine Rolle.

Ein als Hauptwohnsitz gemeldeter Wohnsitz kann tatsächlich trotzdem jederzeit als Freizeitwohnsitz im Sinne des Gesetzes (entweder vom Eigentümer, Mieter oder sogar jeder anderen Person, die dort untergebracht ist) verwendet werden.

Umgekehrt wird auch ein als weiterer Wohnsitz (landläufig „Nebenwohnsitz“) gemeldeter Wohnsitz tatsächlich im gesetzlichen Sinne nicht als Freizeitwohnsitz genutzt, wenn dieser eben nicht zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet wird, sondern etwa gar nicht oder in anderer gesetzlich zulässiger Weise.
Für die Beurteilung, ob ein Gebäude, eine Wohnung oder sonstige Teile von Gebäuden als Freizeitwohnsitz verwendet wird oder nicht, ist immer die tatsächliche Nutzung ausschlaggebend und ist dies in einer Gesamtschau aller Umstände jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Grundsätzlich zieht die Anmeldung als Hauptwohnsitz vorerst keine behördlichen Überprüfungen nach sich. Wird jedoch ein Nebenwohnsitz angemeldet, läuten oft schon die Alarmglocken bei der jeweiligen Gemeinde. Dies umso mehr, wenn für das jeweilige Objekt keine Widmung als Freizeitwohnsitz vorgesehen ist. Zusammengefasst birgt das Recht rund um Freizeitwohnsitz in Tirol einige Rechtsfragen, welche nur mit entsprechender Spezialisierung gelöst werden können. Aufgrund meiner über 10-jährigen Spezialisierung konnte ich schon für viele Mandanten erreichen, dass entsprechende Freizeitwohnsitze rechtskonform genutzt werden können und Strafen, welche im Zusammenhang mit illegalen Freizeitwohnsitzen ausgesprochen wurden, reduziert oder nachgesehen worden sind.