Vorbehaltsgemeindenverordnung 2026 in Tirol – Was bedeutet sie für Sie und Ihren Frezeitwohnsitz?
Seit 1. Jänner 2026 gelten in vielen Tiroler Gemeinden strengere Regeln beim Kauf von Grundstücken. Die Tiroler Landesregierung hat per Verordnung zahlreiche Gemeinden zu sogenannten Vorbehaltsgemeinden erklärt. Ziel: Der Wohnungsmarkt soll entlastet werden – vor allem durch weniger Freizeitwohnungen und Zweitwohnsitze.
Warum gibt es diese Verordnung?
In vielen Tiroler Regionen (besonders in Tourismusgebieten) steigen die Grundstücks- und Wohnungspreise stark. Viele Einheimische können sich kein Zuhause mehr leisten. Die Verordnung soll verhindern, dass landwirtschaftliche Flächen oder Baugrundstücke vor allem für Ferienwohnungen oder als Spekulationsobjekt gekauft werden.
Rechtsgrundlage Die Verordnung basiert auf § 14 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 (in der Fassung 2025/2026). Die Landesregierung darf Gemeinden mit besonders hohem Wohnungsdruck zu Vorbehaltsgemeinden erklären.
Welche Gemeinden sind betroffen?
Die Verordnung 2026 betrifft sehr viele Gemeinden in allen Tiroler Bezirken – insgesamt deutlich über 150. Beispiele:
Bezirk Imst: u. a. Imst, Sölden, Längenfeld, Oetz
Bezirk Innsbruck-Land: u. a. Hall in Tirol, Telfs, Seefeld, Absam, Axams (44 Gemeinden)
Bezirk Kitzbühel: u. a. Kitzbühel, St. Johann, Kirchberg (18 Gemeinden)
Bezirk Kufstein: u. a. Kufstein, Wörgl, Ellmau (25 Gemeinden)
Bezirk Landeck: u. a. Ischgl, St. Anton, Serfaus (17 Gemeinden)
Bezirk Lienz, Reutte, Schwaz sowie die Stadt Innsbruck
Eine aktuelle vollständige Liste finden Sie auf der Website des Landes Tirol oder im Landesgesetzblatt (LGBl. Tirol, Verordnung vom Dezember 2025).
Was ändert sich konkret?
In Vorbehaltsgemeinden gelten strengere Regeln vor allem beim Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken.
Wichtigste Neuerung: Die Interessentenregelung (§ 7a Tiroler Grundverkehrsgesetz)
Wenn jemand, der kein Landwirt ist, ein landwirtschaftliches Grundstück kaufen möchte, muss die Gemeinde das öffentlich bekannt machen („Kundmachung an der Amtstafel“).
Interessierte Landwirte haben 4 Wochen Zeit, sich zu melden.
Sie müssen nachweisen, dass sie den ortsüblichen Preis zahlen können und wirklich Landwirt sind.
Meldet sich ein geeigneter Landwirt, bekommt dieser Vorrang – der ursprüngliche Kauf kann abgelehnt werden.
Ziel: Landwirtschaftliche Flächen sollen möglichst bei echten Landwirten bleiben und nicht für Ferienhäuser oder Spekulation genutzt werden.
Ausnahmen – die Interessentenregelung gilt nicht bei:
Tausch von landwirtschaftlichen Flächen, Erbschaften in der Familie, Übertragungen zwischen Ehepartnern oder nahen Verwandten, Bestimmten Pachtflächen, die schon lange bewirtschaftet werden, Zwangsversteigerungen u. Ä.
Erhebliche Auswirkungen auf Freizeitwohnsitze
Die Vorbehaltsgemeinden-Regelung trifft Freizeit- und Zweitwohnsitze besonders hart: Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen in diesen Gemeinden kaum noch in neue Ferien- oder Wochenendhäuser umgewandelt werden. Durch die Interessentenregelung haben lokale Landwirte Vorrang – wer kein Landwirt ist, riskiert, dass der Kauf scheitert. Bestehende Freizeitwohnsitze bleiben zwar erhalten, aber Neuschaffung und Umwidmung werden massiv erschwert. Das soll den weiteren Zuzug von Zweitwohnsitz-Besitzern stoppen und den Wohnungsmarkt für die dauerhaft in Tirol lebende Bevölkerung entlasten.
Regeln für Ausländer – auch bei Baugrundstücken
Unabhängig von Vorbehaltsgemeinden brauchen Ausländer (Nicht-EU/EWR-Bürger) in Tirol meist eine Genehmigung, wenn sie
Baugrundstücke kaufen,
Baurechte erwerben,
Fruchtgenuss- oder Wohnrechte einräumen lassen,
langfristige Mietverträge (>10 Jahre) abschließen wollen.
Auch der Kauf von Gesellschaftsanteilen kann genehmigungspflichtig sein, wenn dadurch Einfluss auf Grundstücke entsteht.
Wichtige Grundsätze des Gesetzes
Das Tiroler Grundverkehrsgesetz verfolgt vor allem diese Ziele:
Einen lebensfähigen Bauernstand erhalten
Spekulation mit Grund und Boden verhindern
Freizeitwohnsitze eindämmen
Boden sparsam und sinnvoll nutzen
Leistbaren Wohnraum für die Tiroler Bevölkerung sichern
Was bedeutet das für Sie?
Sie wollen in Tirol ein landwirtschaftliches Grundstück kaufen? → In Vorbehaltsgemeinden ist das oft komplizierter und dauert länger.
Sie sind Landwirt und suchen Flächen? → Sie haben in vielen Fällen Vorrang.
Sie sind Ausländer und interessieren sich für ein Baugrundstück oder eine Wohnung? → Meist brauchen Sie eine behördliche Genehmigung.
Sie planen einen Familienübergang oder eine Erbschaft? → Hier gelten meist Ausnahmen.
Wir beraten Sie gerne, ob Ihr konkretes Vorhaben genehmigungspflichtig ist, wie das Verfahren abläuft und welche Chancen/Risiken bestehen.
Kontaktieren Sie uns – wir prüfen Ihren Fall individuell und begleiten Sie sicher durch das Grundverkehrsverfahren.